Questions fréquemment posées
Question sur l'achat de bien immobilier.
Avant de financer l’achat d’un bien immobilier, il est important de prendre en compte plusieurs éléments pour éviter les mauvaises surprises et bien préparer votre projet. Voici quelques éléments à prendre en compte :
- Votre capacité d’emprunt : il est important de déterminer votre capacité d’emprunt en fonction de vos revenus, de vos charges, de vos éventuelles dettes et de votre apport personnel. Cela vous permettra de définir votre budget pour l’achat d’un bien immobilier et de choisir le type de crédit immobilier le plus adapté à votre situation.
- Les frais annexes : en plus du prix d’achat du bien immobilier, il y a plusieurs frais annexes à prendre en compte, tels que les frais de notaire, les frais d’agence immobilière, les frais de garantie et les frais de dossier. Il est important de les inclure dans votre budget.
- L’emplacement et la qualité du bien : il est important de bien évaluer l’emplacement et la qualité du bien immobilier que vous souhaitez acheter. Les critères tels que la proximité des transports en commun, des commerces, des écoles, des hôpitaux et des espaces verts sont à prendre en compte.
- Les taux d’intérêts et les modalités de remboursement : il est important de bien étudier les taux d’intérêts proposés par les différents organismes financiers et les modalités de remboursement (taux fixe ou taux variable, durée du prêt, échéances mensuelles, etc.). Cela vous permettra de choisir le crédit immobilier le plus adapté à votre situation et de bien planifier votre remboursement.
- Les assurances : il est important de souscrire à des assurances pour protéger votre investissement et votre capacité de remboursement en cas d’imprévus tels que le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi.
Il est recommandé de bien réfléchir à votre projet immobilier, de vous informer auprès de professionnels de l’immobilier et de prendre le temps de comparer les offres avant de financer l’achat d’un bien immobilier.
Le choix d’un bien immobilier est une décision importante qui doit être prise en prenant en compte plusieurs critères. Voici quelques éléments à prendre en compte lors du choix d’un bien immobilier :
- L’emplacement : l’emplacement est un critère important à prendre en compte. Il est important de choisir un emplacement qui répond à vos besoins et à votre mode de vie. Vous pouvez prendre en compte des critères tels que la proximité des transports en commun, des commerces, des écoles, des hôpitaux, des espaces verts, etc.
- L’état du bien immobilier : il est important de vérifier l’état général du bien immobilier, notamment la structure, les installations électriques, les installations sanitaires, la toiture, etc. Cela vous permettra d’évaluer les travaux éventuels à effectuer et d’estimer leur coût.
- La taille et la disposition du bien : la taille et la disposition du bien sont également des critères importants. Il est important de choisir un bien qui répond à vos besoins en termes de nombre de chambres, de salles de bain, de superficie, de disposition des pièces, etc.
- Les charges liées au bien : il est important de prendre en compte les charges liées au bien immobilier, telles que les charges de copropriété, les impôts fonciers, les taxes d’habitation, les charges d’énergie, etc. Ces charges peuvent varier considérablement d’un bien immobilier à l’autre.
- Le budget : le budget est évidemment un critère essentiel. Il est important de déterminer votre budget en prenant en compte le prix du bien immobilier, les frais annexes, les frais de notaire, les frais d’agence, les charges liées au bien, etc. Il est également important de choisir un bien immobilier qui correspond à votre capacité financière et qui vous permettra de réaliser votre projet dans les meilleures conditions.
En résumé, il est important de prendre en compte plusieurs critères lors du choix d’un bien immobilier, tels que l’emplacement, l’état du bien, la taille et la disposition du bien, les charges liées au bien, et le budget.
L’achat d’un bien immobilier est une transaction importante qui implique plusieurs démarches administratives. Voici les principales démarches à suivre :
- La recherche du bien immobilier : avant d’entamer les démarches administratives, il est important de trouver le bien immobilier qui répond à vos besoins et à votre budget.
- La signature d’un compromis de vente : une fois que vous avez trouvé le bien immobilier qui vous convient, vous devez signer un compromis de vente avec le vendeur. Le compromis de vente est un contrat qui engage les deux parties à vendre et à acheter le bien immobilier. Il contient les conditions de vente, le prix du bien, les éventuelles conditions suspensives et la date de signature de l’acte de vente.
- La vérification des diagnostics immobiliers : avant la vente, le vendeur doit fournir plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic termites, le diagnostic amiante, le diagnostic plomb, etc. Ces diagnostics doivent être remis à l’acheteur avant la signature de l’acte de vente.
- La demande de prêt immobilier : si vous souhaitez financer l’achat de votre bien immobilier par un prêt immobilier, vous devez effectuer une demande de prêt auprès d’une banque ou d’un organisme financier. Vous devez fournir des documents tels que votre dossier de demande de prêt, vos pièces d’identité, vos justificatifs de revenus, vos justificatifs d’impôt, etc.
- La signature de l’acte de vente : une fois que toutes les conditions suspensives ont été levées et que le prêt immobilier a été accordé, vous pouvez signer l’acte de vente chez le notaire. L’acte de vente est un contrat qui officialise la vente du bien immobilier entre le vendeur et l’acheteur. Il contient toutes les informations relatives à la vente, telles que le prix du bien, les modalités de paiement, les charges et les taxes.
- La réalisation des formalités administratives : après la signature de l’acte de vente, vous devez réaliser plusieurs formalités administratives, telles que la demande de changement de propriétaire auprès des services fiscaux, la souscription d’une assurance habitation, la demande de raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, etc.
En résumé, l’achat d’un bien immobilier implique plusieurs démarches administratives, telles que la recherche du bien, la signature d’un compromis de vente, la vérification des diagnostics immobiliers, la demande de prêt immobilier, la signature de l’acte de vente et la réalisation des formalités administratives. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel, comme un notaire ou un agent immobilier, pour effectuer ces démarches en toute sérénité.
- Faire des recherches approfondies : il est important de bien se renseigner sur le marché immobilier et sur les entreprises immobilières avant de prendre une décision. Il est recommandé de visiter plusieurs biens immobiliers et de demander l’avis de plusieurs professionnels pour se faire une idée objective du marché.
- Éviter les offres trop alléchantes : il est important de se méfier des offres qui paraissent trop belles pour être vraies. Des prix anormalement bas ou des promesses de rentabilité exceptionnelle peuvent cacher des arnaques.
- Vérifier l’historique de l’entreprise : il est important de vérifier l’historique de l’entreprise immobilière, notamment ses réalisations passées, sa réputation auprès des clients et les avis en ligne. Il est également possible de se renseigner auprès des associations professionnelles ou des autorités compétentes pour vérifier que l’entreprise est en règle.
- Ne pas payer de frais avant d’avoir vu le bien : il est déconseillé de payer des frais avant d’avoir vu le bien immobilier en question. Il est également recommandé de vérifier que l’entreprise immobilière est bien mandatée pour vendre ou louer le bien.
- Lire attentivement les contrats : il est important de lire attentivement les contrats proposés par l’entreprise immobilière avant de les signer. Il est recommandé de poser des questions en cas de doute et de ne pas hésiter à faire appel à un avocat pour vérifier la légalité des clauses du contrat.
En suivant ces conseils, il est possible d’éviter de se faire gruger lorsqu’on veut se lancer dans l’immobilier. Il est important de prendre son temps pour étudier toutes les options et de ne pas se précipiter pour éviter de tomber dans des pièges.
Question sur la gestion immobilière
La gestion immobilière consiste à superviser les opérations et la maintenance d’une propriété immobilière pour le compte du propriétaire. Cela comprend la recherche de locataires, la collecte des loyers, l’entretien de la propriété, etc.
Engager une entreprise de gestion immobilière vous libère des tracas quotidiens liés à la gestion de votre propriété. Ils s’occupent de la recherche de locataires, des réparations, de la collecte des loyers et assurent une gestion professionnelle de votre investissement immobilier.
Les services offerts varient, mais ils peuvent inclure la recherche de locataires, la collecte des loyers, la gestion des contrats de location, l’entretien et les réparations, la comptabilité financière, la gestion des problèmes légaux, etc.
Les frais de gestion immobilière varient en fonction de plusieurs facteurs, tels que la taille de la propriété, la localisation, les services requis, etc. Les frais se situent entre 10% et 30% du montant mensuel des loyers.
Faites des recherches approfondies, lisez les avis clients, demandez des références, et assurez-vous que l’entreprise possède une expérience solide dans la gestion immobilière. Rencontrez également plusieurs entreprises pour discuter de leurs services, de leurs honoraires et de leur approche.
Oui, vous pouvez résilier le contrat avec une entreprise de gestion immobilière. Vérifiez les conditions de résiliation stipulées dans le contrat initial et respectez les délais et les modalités convenus.
Non, vous pouvez également bénéficier des services de gestion immobilière si vous êtes un investisseur ou un syndicat de copropriété cherchant à externaliser la gestion de vos biens immobiliers.
Question sur le lotissement
Un lotissement est un projet de développement immobilier où un terrain est divisé en plusieurs parcelles ou lots, généralement destinés à la construction de maisons individuelles ou de bâtiments.
Un lotissement est une opération d’aménagement foncier qui consiste à diviser un terrain en plusieurs lots en vue de la construction de bâtiments. Le but est de créer de nouveaux espaces urbains pour l’habitat, le commerce ou l’industrie.
La procédure de réalisation d’un lotissement comprend plusieurs étapes. Tout d’abord, l’aménageur doit constituer un dossier de demande de lotissement et le déposer auprès des services compétents du Ministère de la Construction, du Logement et de l’Urbanisme. Il doit également se familiariser avec les différents types de lotissement existants conformément aux textes en vigueur et le dossier à constituer pour chaque type de lotissement.
Ensuite, selon le type de lotissement, différents sous-dossiers doivent être constitués. Pour un lotissement privé, le sous-dossier A contient une demande d’autorisation, un extrait topographique, un titre de propriété, un certificat d’urbanisme et une note de présentation du projet. Le sous-dossier B contient un plan de situation au 1/5000è, un état des lieux du site à lotir, un projet de lotissement (plan parcellaire) et le cahier des charges du lotissement. Le sous-dossier C contient un avant-projet des terrassements, des voiries et des plantations, un avant-projet des réseaux et un statut de l’association syndicale formée par l’ensemble des acquéreurs.
Pour un lotissement villageois, un état foncier, un dossier d’état des lieux, un dossier constitué en vue de l’immatriculation globale et une demande accompagnée de ces documents techniques suscités doivent être transmis par le Sous-préfet ou le Maire, au Ministre en charge de l’Urbanisme.
Pour un lotissement administratif, le dossier doit comprendre une demande de lotissement formulée par l’intéressé, la transmission de la demande de lotissement par le Sous-préfet ou le Maire de la localité avec avis motivé, une attestation de propriété coutumière ou un titre de propriété, une convention qui lie le Sous-préfet ou le Maire au géomètre expert agréé, tous les éléments de calcul du géomètre et le rapport du géomètre sur l’exécution des travaux.
À partir de 2012, les pièces nécessaires à l’approbation d’un lotissement doivent comprendre les pièces administratives, telles qu’une demande de lotissement formulée par l’intéressé, la transmission de la demande de lotissement par le Sous-préfet ou le Maire de la localité avec avis motivé, et une attestation de propriété coutumière ou un titre de propriété, ainsi que les pièces techniques, telles qu’un dossier d’état des lieux contenant un rapport du géomètre, un plan de situation, un croquis de terrain, un dossier d’immatriculation global, un rapport du géomètre et un support numérique (CD) contenant les calculs planimétriques et altimétriques.
LA PRATIQUE DU LOTISSEMENT EN CÔTE D’IVOIRE
L’acte de lotir est un processus un peu complexe qui mérite d’être suivi avec minutie.
I- L’ETAPE D’INVESTIGATION
La phase d’investigation est très cruciale, elle permet au lotisseur de s’assurer de la fiabilité du projet et lui évitera des pertes colossales.
1- Rencontrer tous les membres de la famille détentrice et les ayants droits de la parcelle.
2-Se rendre auprès de la chefferie, du chef de terre et du comité de gestion foncière avec la ou les familles détentrices de la parcelle pour attester de la propriété et aussi s’assurer que la parcelle n’est déjà pas attribuée à un autre opérateur.
3-S’assurer que la parcelle ne soit pas en partenariat ou que le partenaire soit informé et consentant pour le lotissement et vous entendre dès le départ au sort réservé aux cultures ou plantation présentent sur la parcelle (dédommagement des planteurs ou pas). Au demeurant faire établir par un commissaire de justice l’état des lieux de la parcelle, cela consistera à constater ce qui se trouve sur la parcelle et le traitement réservé en accord avec les propriétaires terriens (plantation, champs, bâtiment, ferme, etc.)
4- Mener une enquête personnelle dans le village en questionnant le voisinage.
5- S’assurer que le village ne traverse pas une période de conflit générationnel de succession et que le chef ou le roi détient bien un arrêté préfectoral.
6- S’assurer qu’il n’y ait pas de bicéphalisme à la tête du village. Si tel est le cas éviter complètement ce village.
7- S’assurer que la parcelle est entièrement dans les limites d’un seul et même village.
8- Pour les parcelles du grand Abidjan, chercher à savoir auprès du comité de gestion foncière si la parcelle se trouve entièrement ou partiellement dans la ZAD (Zone d’Aménagement Différé). Si c’est le cas et qu’ils sont honnêtes ils vous le diront.
9- Eviter toute opération qui vous ramènera à une action en justice antérieure en cours de tout ordre. Pour toute signification d’action en justice, le propriétaire devra vous remettre une copie de la grosse portant la décision de justice avec laquelle vous pourrez mener vos enquêtes auprès de la cours et vous rassurer qu’il n’y ait pas d’appel en cours.
10- Faire établir par un commissaire de justice un procès-verbal de famille, avec les noms, prénoms et signatures de tous les membres donnant procuration à leur représentant pour l’exécution du lotissement de la parcelle par vous l’opérateur.
II- LES DEMARCHES AU NIVEAU DU VILLAGE
1-Le courrier d’information à la chefferie.
La première étape consiste à envoyer un courrier d’information au chef du village concernant l’opération de lotissement de la famille nommée dans ledit courrier.
2- La phase de constatation
Le chef du village transmettra le courrier au comité de gestion foncière, qui se chargera de visiter la parcelle en question avec la ou les familles propriétaires.
3- La libation et le layonnage
Cette étape peut varier en fonction des coutumes et traditions du village. Généralement un montant symbolique et de la boisson sont demandés pour la libation avant tout travaux. Un montant sera très souvent demandé pour la main d’œuvre en vue d’effectuer le layonnage en fonction de la superficie estimée.
Procédure : Pour le layonnage il est impérieux de faire participer les différents voisins de la parcelle (au Nord, au Sud, à l’Est et à l’Ouest) cela vous évitera plu tard des oppositions sur les limites. Le layonnage se fera avec des piquets qui permettront de prendre les points pour un levé topographique.
4- La délimitation de la polygonale
Elle consiste à prendre les points au niveau des différents piquets délimitant la parcelle en vue de dresser un plan des limites de la parcelle à lotir (extrait topographique).
Procédure : la polygonale peut se faire au même moment que le layonnage, à la suite des coupeurs le technicien topo fait les levés au niveau des piquets scellés. Il peut se faire également après le layonnage complet de la parcelle. Une fois les levés achevés le technicien fait le rattachement. Il pourra produire l’extrait topographique contenant le plan de situation de la parcelle et les noms des voisins au Nord, au Sud, à l’Est et à l’Ouest, en fonction de la contenance de la parcelle il pourra faire l’état des lieux de la parcelle qui déterminera exactement les caractéristiques de la parcelle et tiendra compte des différentes emprises (ravin, marécage, voie naturelle d’eau, plantation, cours d’eau, mer, route, pont, ligne de haute tension, bâtiments, etc.). Il faut veiller à ce que votre technicien fasse le rattachement des points. De façon très simple le rattachement consiste à lier les points de coordonnés de votre polygonale à d’autres points de coordonnées déjà existants dans le réseau. Cela permettra de mieux localiser la situation géographique de votre parcelle sur le réseau.
5- La convention
Il s’agit du protocole d’accord établissant les bases et les clauses du projet de lotissement entre la famille et l’opérateur. Il contient :
– La superficie exacte de la parcelle
– Le type de travaux à effectuer sur la parcelle (décapage, ouverture de voies, pose de poteaux, etc.). La documentation à la fin des travaux (APPROBATION, ACD).
– La répartition des lots entre l’opérateur et la famille (3/10, 4/10 ou 5/10 lots pour l’opérateur). Une copie du procès-verbal de famille.
-La durée du contrat qui peut se faire par devant un commissaire de justice.
– Signatures des deux parties.
6- L’enquête du village
Muni de l’extrait topographique, de la convention avec la famille, du PV de délimitation comprenant les signatures des différents voisins, il faudra retourner auprès du comité de gestion foncière qui mènera une dernière enquête au sein du village qui sera sanctionné d’un procès-verbal.
7- Le titre de propriété coutumière
C’est un document délivré par la chefferie d’un village attestant la propriété d’une parcelle de terre à une personne. L’attestation ou le titre de propriété coutumière est différent de la lettre villageoise et s’acquiert hors lotissement. Une fois l’enquête du village achevée, le village délivre le titre de propriété au chef de famille afin de poursuivre le projet de lotissement moyennant un certain montant.
III- LES DIFFERENTS DROITS A VERSER
Pour l’acquisition d’une parcelle à lotir, l’opérateur aura à payer différents droits qui peuvent varier d’une zone à une autre, ou d’une famille à une autre. Ainsi nous avons :
1- Le « côcôcô » : c’est un montant forfaitaire que l’opérateur paye la plupart du temps avant le début des travaux.
2- La « dotation » : elle est plus élevée et se paye en contrepartie de lots, c’est-à-dire qu’après les travaux la famille attribuera un certain nombre de lots à l’opérateur en plus de ce qui lui revient selon la convention.
3-Le « fond perdu » : est de peu comme une dotation mais à l’inverse de la dotation ne donne pas droit à une compensation en lots.
IV- LES DEMARCHES ADMINISTRATIVES
1- L’avis de servitude
Avant de poursuivre, l’opérateur devra faire une demande d’avis de servitude au ministère de la construction. Cela est une autre forme d’enquête qui lui permettra de savoir si la parcelle en question ne chevauche pas un autre site en cours de lotissement, approuvé ou déjà immatriculé à la conservation foncière. En outre cela permettra surtout de savoir si une partie ou la totalité de la parcelle n’est pas frappé de servitude.
2- Les courriers d’information
Des courriers d’information sont ensuite envoyés à toutes les institutions de la zone, à savoir la mairie, la sous-préfecture, la direction départementale de la construction, etc.
3-La demande d’enquête commodo- Incommodo
Une demande d’enquête commodo-incommodo sera alors formulée par l’opérateur au nom du propriétaire terrien. L’enquête va durer 30 jours. Au cours des 30 jours plusieurs communiqués passeront dans les radios locales et des annonces seront affichées à la mairie et à la sous-préfecture. Une copie sera envoyée à la chefferie et au comité de gestion foncière du village. Après les 30 jours, un procès-verbal de l’enquête est remis à l’opérateur pour la famille. En cas d’opposition il devra trouver un accord avec la partie plaignante ou déposer une contre opposition.
4- L’avis favorable de l’autorité compétente
Une demande d’avis favorable est ensuite formulée à l’autorité ayant eu à charge l’enquête commodo incommodo. Au vu du procèsverbal d’enquête qui ne fait pas mention d’une quelconque opposition, un avis favorable pour le lotissement est ensuite délivré par l’autorité compétente en la matière de la localité.
5- Le plan projet de morcellement
Le plan projet fera ressortir le nombre exact de lots à la fin du projet. Il devra respecter certaines normes tels que des voiries principales et secondaires bien définies, des zones aménagements concertées (réserves administratives, espaces vert, aire de jeux, marché, établissement scolaire, centre de santé etc.) l’aménageur devra prendre attache avec l’antenne du ministère de construction de la région en vue de consulter le plan de masse. Cela permettra de ne pas répéter certaine infrastructure d’utilité publique dans un rayon relativement court.
6-Le dépôt de dossier à la direction départementale du ministère de la construction pour la demande d’approbation
Les Pièces Administratives sont les suivantes :
Une demande de lotissement formulée par l’intéressé
La transmission de la demande de lotissement par le sous-préfet ou le maire de la localité avec un avis motivé
Une attestation de propriété coutumière ou titre de propriété
Un dossier d’état des lieux contenant :
Un rapport de géomètre expert
Trois tirages du plan des lieux
Un contre calque de l’état des lieux
Un plan de situation
Un croquis de terrain lisible
Les observateurs et calculs de rattachement
Le nivellement direct de la polygonale
Le levé de détail dans les carnets ou listing avec en observations les détails spécifiques
Le calcul de coordonnées de la polygonale
Un support numérique (CD) contenant :
Les calculs planimétriques de la polygonale et ceux du rattachement
Les calculs altimétriques (l’état des lieux)
Un dossier d’immatriculation globale au nom de l’État contenant :
Un calque foncier
Quinze tirages du plan de calque foncier
Le calcul des coordonnées
Le calcul des contenances
Le rapport du géomètre qui doit être différent du rapport d’état des lieux.
Sous dossier A
• Une demande d’autorisation auprès du Guichet unique du foncier et de l’habitat;
• un extrait topographique ;
• un titre de propriété;
• un certificat d’urbanisme ;
• une note de présentation du projet.
Sous dossier B
•Un plan de situation ;
• un état des lieux à lotir;
• un projet de lotissement (plan parcellaire) dressé par un urbaniste agréé ;
• un cahier de charges du lotissement.
7-Application ou implantation du plan Projet
L’aménageur pourra passer à l’application du plan projet (le bornage) une fois le projet de lotissement approuvé. Notons que l’approbation de ce plan nécessite la conformité à un certain nombre de normes urbanistiques.
8– Le guide de répartition
Le guide de répartition se fait en présence d’un agent du ministère de la construction, du chef du village, de la famille propriétaire terrien, de l’aménageur foncier et en présence de toutes les personnes ayant un intérêt dans le projet. Un procès-verbal de répartition se fera alors et une copie du guide de répartition sera déposée au ministère de la construction et une autre restera au comité de gestion foncière du village.
9– Signature des lettres villageoises
La signature des lettres villageoises se fait par le chef du village qui est acteur majeur du processus.
10– La demande d’ACD
Une fois les attestations délivrées, chaque acquéreur pourra établir son dossier technique et déposer ses dossiers pour une demande d’ACD.